Mutui, rinegoziazione con tripla alternativa

Le lettere che proprio in questi giorni i sottoscrittori di mutui a tasso variabile stanno ricevendo a casa offrono la possibilità di riportare il valore della rata da versare sui livelli del 2006. Le proposte redatte sulla base della Convenzione siglata fra Abi e Governo (criticate dal Codacons che le ritiene non complete dal punto di vista informativo e ha chiesto l`intervento dell`Antitrust) non rappresentano tuttavia l`unica strada per alleviare le difficoltà provocate dal rialzo dei tassi. Restano infatti percorribili le vie del libero mercato che permettono la rinegoziazione, la surroga e la sostituzione del vecchio prestito, tre diverse soluzioni (rilanciate a suo tempo dal Decreto Bersani) che in alcuni casi possono rivelarsi anche più vantaggiose per le famiglie italiane. Per guidare i risparmiatori nella difficile scelta può essere quindi utile evidenziare differenze e analogie fra le varie modalità a disposizione per ridurre l`importo da versare alla banca. La rinegoziazione secondo la Convenzione Abi-Governo ha il pregio dell`obbligatorietà e della chiarezza: tutte le banche che aderiscono sono tenute a effettuarla, anche se il cliente è rimasto indietro con le rate, mentre i parametri sono fissati con certezza dal decreto ( fatte salve condizioni migliorative praticate da ogni singolo istituto, come si legge nell`articolo sotto). I dubbi maggiori sono invece legati al probabile prolungamento della durata del prestito e alla sua onerosità. Anche se l`importo della rata viene fissato una volta per tutte, infatti, il mutuo resta a tutti gli effetti a tasso variabile: la differenza rispetto alla rata originaria viene accumulata su un conto di finanziamento accessorio sul quale grava il tasso Irs a 10 anni (maggiorabile fino allo 0,5%) e che dovrà essere restituito alla fine del periodo di ammortamento. La rinegoziazione “Bersani“è,invece, un atto unilaterale della banca ( che può quindi rifiutarsi di concederla) attraverso il quale è possibile modificare lo spread applicato, il tipo di tasso (variabile, fisso o misto) o anche la durata del finanziamento. Non essendo necessario stipulare un nuovo contratto ha il pregio di essere gratuita, non comporta la perdita dei benefici fiscali e interessa potenzialmente tutte le tipologie di mutuo. La surroga è l`istituto già esistente riproposto dal decreto Bersani per attuare la portabilità: attraverso di essa si possono cambiare tutti i parametri del prestito (tasso, durata) e i costi sono in genere ridotti e inferiori a mille euro, dato che viene richiesto l`atto scritto ( le cui spese vengono spesso rimborsate dalla banca che subentra) e la perizia sull`immobile.Non è però possibile variare il debito residuo, una complicazione che rende inadatta questa soluzione a chi è alla ricerca di ulteriore liquidità (per ristrutturazioni, per esempio) o ha intenzione di consolidare altri debiti in corso. In questo caso si è costretti a ricorrere alla sostituzione vera e propria, ovvero all`estinzione del vecchio rapporto e alla contestuale accensione di un nuovo mutuo. Un`operazione decisamente più onerosa, poiché comporta il pagamento della penale di estinzione, ove prevista (e solo per i mutui stipulati anteriormente al febbraio 2007), la cancellazione dell`ipoteca e la stipula di un nuovo atto di mutuo dal notaio, una nuova perizia, oltre al versamento dell`imposta sostitutiva (0,25% sull`erogato): spese che possono complessivamente arrivare anche a qualche migliaio di euro. Come orientare dunque la scelta? Se la priorità assoluta è ridurre immediatamente e sensibilmente il costo della rata, la rinegoziazione secondo Convenzione potrebbe essere l`unica alternativa anche se alla lunga si rivela più onerosa. Se invece non si rischia l`insolvenza e si cerca semplicemente di migliorare il proprio mutuo, le altre strade potrebbero risultare più efficaci. Con un avvertimento però: si tratta di condizioni che la banca ( almeno quella subentrante) non è assolutamente tenuta a concedere e che sono frutto di una trattativa individuale che a volte può rivelarsi estenuante.