Vorrei acquistare un appartamento da adibire a prima abitazione. Una società di costruzione mi ha offerto di acquistare un immobile in costruzione, mostrandomi alcuni appartamenti sulla carta e consigliandomi questo tipo di operazione e dicendomi che in questo modo avrei potuto pagare il prezzo complessivo della vendita, con singoli acconti, da versare durante tutto il periodo necessario per la realizzazione dell?immobile, prevista per il 2010. Dovrei quindi stipulare un contratto preliminare di vendita, che prevede il versamento di una prima caparra e l?erogazione di singoli acconti diluiti nel tempo, fino alla stipula del contratto definitivo di vendita, previsto per il dicembre del 2010, con il quale acquisterò la proprietà dell?immobile. Mi chiedevo quali garanzie abbia, visto che acquisterò la proprietà dell?immobile solo nel 2010, mentre continuerò a pagare i singoli acconti previsti, per tutto il periodo necessario alla costruzione dell?immobile e soprattutto quali siano le tutele previste in caso di fallimento o crisi dell?impresa di costruzione. Mi ricordo, infatti, che molti promissari acquirenti in anni passati avevano perso la caparra e non hanno mai ottenuto la proprietà dell?immobile promesso in vendita. Lettera firmata LA SUA preoccupazione è legittima. In passato, infatti, chi acquistava sulla carta, versava ingenti somme di denaro e non aveva garanzie di fronte ad una crisi dell?impresa di costruzione. Il legislatore è intervenuto con il decreto legge n. 669 del 31 dicembre 1996 convertito nella legge n. 30 del 1997, con il quale ha previsto che anche il contratto preliminare di vendita potesse essere trascritto e ha riconosciuto al compratore, che ha trascritto il contratto preliminare di vendita prima della dichiarazione di fallimento del costruttore, il privilegio immobiliare sull?immobile promesso in vendita. Successivamente, il legislatore ha introdotto una nuova disciplina normativa con decreto legislativo n. 122 del 2005, con la quale si impone l?obbligo di corrispondere una fideiussione bancaria o assicurativa da parte del costruttore corrispondente al valore della caparra versata e della totalità degli acconti da versare, in favore del promissario acquirente, in tutti i contratti di vendita di immobili da costruire, da far valere in caso di crisi dell?impresa, e ha previsto che il contratto sia nullo se manca la fideiussione. Rossella Panattoni avvocato Codacons